Ставка капитализации: расчет ставки на недвижимость

14 858
Плюсануть
Поделиться

nedvigimost-stavkaПри оценке недвижимости инвесторы часто используют доходный подход, который основан на способности актива приносить прибыль в будущем. Этот метод позволяет оценить недвижимость, рассчитать, насколько эффективны будут вложения. Другими словами нужно сопоставить стоимость объекта и доход от его эксплуатации.

Базовая формула выглядит следующим образом:

V = I/R, где

V — стоимость;
I — ожидаемый доход от недвижимости;
R — ставка капитализации (иногда называют как «коэффициент капитализации», «норма капитализации» или «мультипликатор чистой ренты»). Данный показатель отражает отношение операционного дохода с недвижимости к ее стоимости.

Как правило, стоимость недвижимости установлена заранее на основе рыночных цен, поэтому инвестору необходимо подсчитывать ставку капитализации, которая может продемонстрировать эффективность вложений. Формула выглядит следующим образом:

R = I/V

Таким образом, чтобы определить ставку, необходимо понять, сколько эта недвижимость может приносить в будущем.

Делается это либо на основании уже имеющихся данных (в том случае, если это коммерческая недвижимость, сдающаяся в аренду), либо на основании данных по рынку. Помимо этого из полученной цифры вычитаются недополученная прибыль из-за отсутствия необходимого количества клиентов для 100% сдачи территории. Этот параметр также определяется на основе исследования рынка и его динамики развития. Также незабываем, что существуют издержки связанные с содержанием недвижимости: операционные (электричество, охрана, оплата труда, и прочие траты, связанные с эксплуатацией) и фиксированные (налоги, оплата по займам и пр.). После всех подсчетов получим чистый операционный доход с недвижимости.

После того, как известны все основные данные (стоимость и чистый операционный доход), можно рассчитать ставку капитализации на недвижимость. Предположим, что стоимость за складские помещения составляет 50 млн. При этом известно, что ежегодно операционный чистый доход составляет 13 млн. Тогда получится что ставка равняется 13/50 — 0.26. Иными словами ежегодно будет возвращаться 26 процентов от инвестиций.

При выборе недвижимости для покупки стоит выбирать то, которое имеет наибольший коэффициент капитализации. Отметим, что за февраль 2013 года минимальная ставка капитализации для коммерческой недвижимости в Москве составляют 8-12 процентов: для офисов — 8-8,5%, для торговых помещений — 9-9,5%, для складских помещений — 11,5-12%.

При этом в Санкт-Петербурге минимальная ставка капитализации превышает на 50-100 базисных пунктов или 0,5-1% (а в других регионах — 150-200 б.п. или 1,5-2%). Несмотря на снижение рынка в прошлом году, к концу четвертого квартала 2012 года ситуация стала налаживаться: рынок показал стабильный рост.

Часто при расчете мультипликатора чистой ренты неизвестна стоимость недвижимости, обычно это происходит при ее оценке, тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

i = io + iс + iл + i in + nк, где

io – безрисковая ставка процента, %;
iс – премия за вложения, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
i in – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.

В качестве безрисковой ставки процента можно взять доходность по государственным облигациям. Премия за низкую ликвидность определяется на основе того времени, которое требуется для продажи объекта (в течении этого срока объект обесценивается).

Риск за инвестиционный менеджмент зависит от важности и качества менеджмента в процессе организации сделки. Диапазон – 1-5%. При низком значении устанавливается премия в 1%, при значении ниже среднего — 2%, среднее значение — 2%, значение выше среднего — 4% и соответственно высокое значение — 5%.

Премия риска вложения оценивается на основе того, в какой страховой компании застрахованы риски. В том случае, если риски застрахованы в компании с рейтингом ААА (А++), то премия за риск вложения не превышает 1%. При страховании рисков в компании с рейтингом A (A+) премия составляет 2%. Если в страховании рисков участвует страхования компания с рейтингом В (B+, B++), премия составляет 3%. При страховании не всех рисков, премия за вложения устанавливается на уровне 4%, и в случае отсутствия страхования рисков, премия принимает свое максимальное значение в 5%.

Нужно также отметить, что премии за риски вложений могут рассчитываться на основе экспертной оценки, исходя из таких параметров, как известность и надежность продавца, состояние рынка недвижимости, объема спроса на подобную недвижимость и т. д.

При определении премии за низкую ликвидность, нужно понять, как быстро можно продать объект. Например, для недвижимости (в основном жилой или небольшой коммерческой площади) премия составляет 1%, так как такие объекты обладают стандартными характеристиками и устойчивым спросом (в добавок к этому рынок недвижимости в России растет). Для коммерческой недвижимости, премия, как правило составляет 2%. Премия за низкую ликвидность повышается с уменьшением рынка, круга лиц, которые могут купить объект, и его специализированность.

В заключение необходимо добавить, что без расчета ставки капитализации невозможно просчитать эффективность вложенных средств, а также сделать оценку недвижимости перед ее покупкой.